住宅ローンの残債を管理する方法

残高だけでは見えないことがある

住宅ローンの残債は、インターネットバンキング、返済予定表、年末残高証明書などで確認できます。ただ、残高だけを控えても、返済がどのくらい進んだのか、金利上昇がどこに表れているのかまでは読み取れません。

たとえば変動金利で毎月返済額が据え置かれていても、金利上昇後は利息の割合が増え、元金に充てられる金額が減っている可能性があります。そこで、残高を確認した日と、その時点の適用金利・返済額・内訳をセットで残します。

いつ更新すれば続けやすいか

年に1〜2回、日を決める

変動金利なら、金融機関から金利変更や返済予定の案内が届いたタイミングが分かりやすいでしょう。固定金利でも、年末残高証明書が届く時期などに確認日を決めておけば、忘れにくくなります。

返済条件が変わった直後

金利変更、繰上返済、借り換え、ボーナス返済の変更があったら、その直後の新しい条件に更新します。古い試算と新しい試算を残しておくと、変更前後の差を確認できます。

固定金利でも、見直す余地はある

全期間固定金利なら返済額を見通しやすく、金利が上がる局面でも契約中の金利は変わりません。ただし、「固定だから見直す必要がない」というわけではありません。現在の契約金利と借り換え候補の金利に差があり、残高と残り期間が十分にある場合は、借り換えで毎月返済額や総返済額を減らせる可能性があります。

比較するときは金利差だけでなく、事務手数料、保証料、登記費用、現在のローンを完済する費用まで含めます。新しい団体信用生命保険の保障内容や審査条件も変わるため、借り換え後の総支払額と保障をセットで見ます。

変動金利は、今の金利と将来の両方を見る

変動金利では、現在の適用金利だけを見て「まだ低いから大丈夫」と判断せず、金利が上がった場合の返済も試しておきます。5年ルールがある商品では引落額がすぐに変わらなくても、利息の割合が増えて元金の減りが遅くなることがあります。

現在の金利が続く場合に加えて、金利が0.5ポイント、1.0ポイント上がった場合など、複数の前提で毎月返済額・返済額のピーク・将来利息・完済時期を見ます。固定金利への変更や借り換え候補も同じ条件で並べると、金利上昇にどこまで耐えられるか判断しやすくなります。

金利の先行きを正確に当てることはできません。大切なのは予想を一本に絞ることではなく、いくつかのケースでも家計を維持できるかを確かめておくことです。

数字ごとに分かること

いちばん大事なのは、日付をそろえること

残高は今月末、金利は契約当初、返済額は変更前――これでは数字同士を正しく比べられません。金融機関の最新明細を一つ開き、その時点の条件をまとめて記録します。

アプリや表計算に移した数字は、あくまで日々の管理用です。繰上返済や完済の手続きでは、金融機関が提示する最新の金額と条件を使ってください。

残債と将来の返済を、一つの画面で見返す

「わたしの住宅ローン管理」は、確認日時点の残債・金利・残り期間を記録し、固定・変動の比較や金利上昇、繰上返済の影響を試算できるアプリです。

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