- 5年ルールが据え置くのは原則として毎月返済額であり、適用金利ではありません。
- 金利上昇後は、同じ返済額でも利息の割合が増え、元金の減りが遅くなることがあります。
- 繰上返済は元本を先に減らす選択肢ですが、返済額の再計算方法は金融機関・商品・方式で異なります。
変動金利と5年ルールとは
変動金利型の住宅ローンは、借入期間中に適用金利が見直されるタイプです。見直しの時期や回数は商品によって異なりますが、一般に固定金利より当初の金利が低いことがある一方、将来の返済負担が増える可能性があります。
5年ルールは、変動金利・元利均等返済の一部商品で使われる返済額の仕組みです。適用金利が変わっても、毎月返済額は原則として一定期間据え置かれ、5年ごとの所定の時期に見直されます。すべての変動金利型住宅ローンにあるルールではないため、自分の契約に適用されるかは返済予定表や商品説明書で確かめる必要があります。
5年間変わらないのは、金利ではなく返済額
5年ルールの期間中も、適用金利の見直しは行われます。据え置かれるのは毎月返済額であって、金利ではありません。
金利が上がると、同じ返済額の中で利息に充てられる割合が増え、その分だけ元金の返済が遅くなることがあります。月々の引落額に変化がなくても、返済予定表では元金と利息の内訳が変わっている可能性があります。
1万円の繰上返済にも意味はある？
一部繰上返済は、通常の返済とは別に元本を前倒しで返す手続きです。契約先が1万円から受け付けていて手数料もかからないなら、その1万円は早い時点で元本から差し引かれます。以後の利息は残った元本をもとに計算されるため、金額は小さくても将来の利息を減らす方向には働きます。
ただし、効果は誰でも同じではありません。現在の金利、残り期間、実行日、選ぶ方式によって変わり、商品によっては最低申込額や手数料もあります。「1万円返せば必ず期間が短くなる」とは考えず、借入先が示す実行後の返済予定で判断するのが確実です。
1万円、5万円、10万円と金額を変え、何もしない場合と比べてみると、手元に残すお金とのバランスを考えやすくなります。
「5年ルールのリセット」後も、負担が軽くなるとは限らない
返済額軽減型の一部繰上返済では、繰上返済後の残高とその時点の金利をもとに、毎月返済額を改めて計算する商品があります。この扱いを「5年ルールがリセットされる」と表現することがあります。ただし、これはすべての住宅ローンに共通する正式な用語ではなく、再計算の条件は商品や繰上返済の方式によって異なります。
再計算される場合、繰上返済による元本の減少だけでなく、それまで据え置かれていた金利上昇の影響も新しい返済額に反映されます。そのため、繰上返済をしても、直前より毎月返済額が増える可能性があります。
また、期間短縮型を選んでも、金利上昇によって元金の返済が予定より遅れている状況では、想定ほど期間が短くならない場合があります。金融機関の公式案内でも、こうしたケースが説明されています。
申込画面を開く前に見ておきたい5項目
- 5年ルールの有無：そもそも採用していない金融機関や商品もあります。
- 現在の適用金利：契約当初の金利ではなく、現在適用されている金利を確認します。
- 返済額の次回見直し時期：金利見直し時期と返済額見直し時期は同じとは限りません。
- 繰上返済後の再計算方法：期間短縮型・返済額軽減型で扱いが変わります。
- 最低金額・手数料・住宅ローン控除：契約条件と税務上の影響を確認します。
引落額だけで判断しない
金利上昇時は、毎月の引落額が同じでも返済の中身が変わっていることがあります。現在残高、元金と利息の内訳、残り期間を同じ日付でそろえ、繰上返済をした場合・しない場合を比べてみてください。
もちろん、元本を減らすために手元資金を使い切っては家計が不安定になります。実行額を決める前に、近い将来の支出と生活予備費も残しておきます。最後は借入先の最新の返済予定表や試算結果で確かめましょう。
金利上昇と繰上返済を、自分の条件で比べる
「わたしの住宅ローン管理」は、現在の残債や適用金利を記録し、金利上昇や繰上返済の条件を変えながら、返済額・利息・期間の目安を比較できるアプリです。
参考情報
本記事は一般的な情報の提供を目的とし、特定の契約に対する金融・税務上の助言ではありません。適用条件は金融機関や商品によって異なります。