住宅ローン繰上返済の期間短縮型と返済額軽減型の違い

二つの方式をざっくり比べる

毎月の返済を続ける余力があり、「退職前に完済したい」「総利息をできるだけ抑えたい」という人には期間短縮型が合いやすいでしょう。一般に、同じ金額を同じ日に繰上返済するなら、返済額軽減型より利息を減らしやすい方式です。

ただし、変動金利の上昇局面では、元金の減りが当初予定より遅れていることがあります。その場合、繰上返済をしても想定どおりに返済期間が短くならない商品・状況があるため、金融機関の試算を確認してください。

教育費が増える、収入が変わる、金利上昇に備えたい。そんなときは、毎月の固定支出を下げる返済額軽減型が選択肢になります。返済期間は変えず、繰上返済後の残高をもとに毎月返済額を計算し直す方式です。

ここで注意したいのが、5年ルール中の変動金利です。金利上昇後に返済額軽減型を実行すると、その時点の金利で返済額が再計算される商品があります。繰上返済の軽減効果より金利上昇の影響が大きければ、実行前より毎月返済額が増えることもあります。

同じ繰上返済額を入力し、次の三つがどう変わるかを並べてみます。

そのうえで、生活予備費や近い将来の支出を差し引いても、十分な手元資金が残るかを見ます。住宅ローンより金利の高いカードローンやリボ残高がある場合は、どれを先に返すかも別に考える必要があります。

住宅ローン控除を利用中なら

繰上返済の結果、当初からの償還期間が10年未満になると、住宅ローン控除の対象から外れる場合があります。実行前に税務署や税理士、金融機関へ確認してください。

「わたしの住宅ローン管理」は、現在の残債や金利をもとに、期間短縮型・返済額軽減型それぞれの利息、完済時期、毎月返済額の変化を試算できるアプリです。

本記事は一般的な情報の提供を目的とし、個別の金融・税務上の助言ではありません。方式名や取扱条件は金融機関によって異なります。